이번 시간에는 흔히, 부동산세 혹은 재산세라고 불리우는 ‘Real Property Tax’ 에 관해 알아보기로 하자. 필리핀의 부동산세에 관한 기본법률은 세금의 성격이 지방세에 해당되기 때문에 필리핀 지방정부법(Local Government Code of 1991)에 법률의 규정들이 명시되어 있는데 Republic Act No. 7160를 통해서 입법화되었다.
부동산 소유와 관련해서는 취득단계와 보유단계 그리고 처분단계로서 나뉘어질 수 있는데, 각 나라마다 과세방식들이 서로 상이하다 할 수 있다. 그렇다면, 필리핀에서 거주하며 사업활동을 하고 있는 우리 한국인의 입장에서는 한국과 필리핀과의 법률적 차이나 과세방식 등에 대해서 상호 비교하며 고찰할 필요가 있지 않나 하겠다.
먼저, 필리핀 부동산세의 정의를 살펴보면, 토지나 건물 혹은 그 토지와 해당건물에 구조물이나 증축, 개축 등의 부대적인 시설물, 토지 위에 심거나 재배되고 있는 나무, 과일수, 묘목이나 농작물, 산업활동과 관련 있는 플랜트, 공장설비, 기계장치 등의 구조물, 이동이 가능하지 않는 목적물이나 고정시설물, 영구적인 부착시설물, 저장소, 양식장, 동물이나 가축 등을 키우는 사육시설물, 광산, 탄광소, 부동산에 대한 별도의 공공사업권이나 용역권, 고정자산에 대한 영업권이나 특정시설물 등에 대한 이용권 등 재산의 소유권을 타인에게 양도할 때 등에 대해서 과세목적물로 정의를 해놓고 있다.
우리가 일반적으로 알고 있는 한국의 부동산 관련 세금을 보면, 먼저 취득단계에서는 취득세와 등록세, 여기에 붙는 농어촌특별세와 교육세가 있으며, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세(부동산 과다보유자에 한해서)가 누진세율로 분리과세 되며, 여기에 도시계획세와 공동시설세가 붙는다. 처분단계에서는 시세차익을 얻었을 때 양도소득세를 낸다.
이에 반해, 필리핀의 경우에는 취득단계에서는 취득세, 등록세 그리고 인지세를 부담하게 되며, 부가가치세는 매도인이 개인보유자냐 혹은 법인보유자냐(12% 과세)에 따라 포함여부가 결정되며, 분양의 경우에는 분양가에 포함되어 계산되어지는 방식을 취하고 있어 주의할 필요가 있다 하겠다.
보유시점에서 내는 세금은 부동산세(Real Property Tax)인데 공시과세표준을 각 해당지역 시청 혹은 지방정부에서 산정한 다음, 과세물권이 주거용, 나대지, 건물, 상가 및 오피스 등으로 각각 구분하여 구분형태에 따라 적용율을 금액에 따라 누진율로 대입한 후 세율을 정하는데 보통, 메트로 마닐라의 경우에는 2%내외, 기타 지방도시나 혹은 농촌지역 등은 1%내외의 세율을 적용해서 과세한 다음, 4분기로 나누어서 납부하게 되어있다. 일시불로 납부하는 경우에는 과세액의 일정요율 할인을 받을 수 있다. 또한, 보유세 중에는 Special Education Tax(특별교육세) 보통 1%내외가 별도로 징수된다.
처분시점에서의 세금으로는 양도세가 적용되는데 한국과 다른 점이 한국은 양도차익을 과세표준으로 삼는 것에 비해 필리핀의 경우는 양도가액이 과세표준이 되어 양도인이 개인이냐 법인이냐에 따라 6%내외, 혹은 7.5%내외 등으로 납세율을 달리 적용하는데, 양도가액의 산정은 시세와 실거래가액 그리고 공시가격 중 높은 금액을 그 과세표준으로 삼고 있다.
위와 같이 부동산의 소유단계에서 발생되는 취득, 보유, 처분행위에 따라 각각 과세기준이 정해진다 하겠는데 이중 보유단계에서 내는 세금이 바로 Real Property Tax라는 것이다.
필리핀에서 사업활동을 하거나 부동산을 취득하는 등, 관련행위를 함에 있어서 이 부동산세목에 눈여겨봐야 하는 점은 계약서를 주고 받는 행위에서도 잘 나타나 있다. 실례를 들면, 주택이나 콘도 혹은 땅을 매매하는 과정에서 매도인 측이 그동안 부동산세를 내지않아 세금이 밀려 있어 등기이전 조건으로 먼저 밀린 세금을 갚아 달라는 내용을 우선조건으로 내건다 던지 혹은 매매계약서를 체결하고 모든 대금을 지급했는데 매도인 측이 그 동안 부동산세를 내지 않아 등기상에 문제가 발생하는 예들이 있으며, 분양 받을 콘도에 대해 개발업자가 입주시기를 제대로 고지하지 않아 향후 그 손해를 떠안아야만 하는 경우도 발생하고 있으며, 장기 임대차한 부지에 있어서 임대인의 과실로 인해 수년간 부동산세가 납부되지 않아 세무당국으로부터 해당부지를 압류당하는 사례도 발생하는 등, 부동산거래에서 가장 주의의무를 다해야 하는 부분이 바로 소유권 확인업무와 함께 부동산세금 납부여부 확인이라 하겠다.
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자료제공 : 엔젤 법률투자자문
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