의뢰인들의 고민을 경청하고 각 분야의 상담을 하고 있노라면 참으로 많은 분들이 가까운 지인들부터 불편한 사기에 연루되는 경우가 많다. 이번 회부터 부동산법률에 관한 칼럼을 연재하기에 앞서 우선 우리 교민들 뿐만 아니라 향후 필리핀에 투자를 계획하고 있는 많은 잠재적인 투자자들이 가장 궁금해 하고 알고 싶어하는 분야부터 다루고 또한, 부동산 투자계약을 잘못하거나 사기를 당한 경우 및 현지법에 눈이 어두워 지인이 시키는 대로 하다 재산손실을 입은 사례 등 부동산 시장과 관련한 투자시장에서 우리 교민들의 재산권을 확보하고 지킬 수 있는 일종의 지침서로서 이번 칼럼들을 사용하고자 특별히 이번 분야에 공을 들이기로 결심했다.
투자자들이 가장 먼저 관심을 갖는 분야 중에 우선순위가 토지소유와 관련된 궁금증일 것이라 생각되어진다. 필리핀에서 외국인의 토지소유(사유지) 지분율은 40%로 Foreign Investment Acts of 1991(외국인투자법) Negative List A-규정에 의해서 사유지에 대한 외국인투자의 지분율을 명시해 놓았다. 또한, 필리핀 헌법에는 국유지에 대한 언급이 있는데 다름아닌 아래에 명시된 내용이 그 답변이 될 수 있겠다. 즉, 사기업들이 국유지를 소유할 수 없으며 단지 최장 50년동안 장기임차를 할 수 있다는 내용과 그 임차면적도 “1천헥타르(10,000,000sqm=약303만평)을 초과할 수 없다” 라고 명시되어 있다. 다음은 헌법에 나와 있는 문구를 인용해 보았다.
Section 3. Private corporations or associations may not hold such alienable lands of the public domain except by lease, for a period not exceeding twenty-five years, renewable for not more than twenty-five years, and not to exceed one thousand hectares in area.
Section 7. Save in cases of hereditary succession, no private lands shall be transferred or conveyed except to individuals, corporations, or associations qualified to acquire or hold lands of the public domain.
따라서, 위에서 언급한대로 헌법과 특별법에 명시되어 있듯이 외국인들이 소유할 수 있는 투지취득과 관련한 내용을 충분히 이해할 수 있으리라 생각한다.
간혹, 인터넷 커뮤니티나 SNS 등에 외국인도 토지를 소유할 수 있다는 광고들이 올려져 많은 정보접근자들 및 투자가들에게 혼동을 주기도 하여, 실제로 다양한 ‘땅 사기 사건’을 초래하기도 한다. 그렇다면, 외국인이 토지를 취득할 수 있는 최선의 안전장치는 무엇이겠는가?
현재로선 40% 외국인 지분취득의 현지법인설립 방법만이 유일한 길이 아니다. 지주회사설립 방식(Holdings Company)도 그 대안이 될 수 있다. 이때, 주의할 점은 100% 외국인이 투자하는 데 60%의 현지인 출자가 어떤 방식으로 이루어지느냐가 투자의 성공여부를 판단하는데 가장 중요한 사안이라 할 수 있다. 이 분야는 단순한 현지인의 주주참여방식보다는(즉, Dummy Stockholder) 큰 투자자일수록 더 안전한 보호장치를 만들 필요가 있다 하겠다. 실제적으로 대법원 판례에 따르면, 외국인들이 설립한 60:40% 방식의 법인설립이 향후 주주들의 지분 및 법인자산권 분쟁 시, 실제적으로 현지인들이 60%에 대한 투자내역이 이루어졌는지를 판단하는 근거가 Commonwealth Act No.108(Anti-Dummy Law)에 따라 입증을 해야함을 분명히 하고 있다. 결론적으로 성급하게 현지인들을 검증없이 Dummy를 주주화 한다던지, 혹은 아는 지인들이나 법인설립과 관련한 소개업체들로부터 무분별하게 Dummy를 끼워넣기식으로 사업을 하는 행위는 다소간의 Risk가 상존한다 할 수 있겠다. 즉, 법인설립은 개인이던 소개업체 등 누구라도 할 수 있는 영역이지만 법인의 관리나 운용 그리고 이에 수반되는 회계 및 세무지식은 향후 재산권을 보호하는데 반드시 전문가들의 손길이 반드시 필요하다 하겠다. 물론, 이러한 문제들을 해결할 수 있는 합법적인 장치는 있지만 투자규모나 기술적인 부분에서 주식회사법에 정통한 변호사나 회계사 등 전문가들의 컨설팅이 필수적인 요소라 할 수 있겠다.
일반적으로 현재 한국인들의 사업형태를 보면 토지를 취득하고 건물을 신축하여 리조트 사업, 하숙집, 영어캠프, 골프장개발, 콘도미니엄, 서브디비젼, 호텔, 실버타운 사업 등 다양한 업종들이 등장하고 있다. 한국인들의 특성상 빠른 시간내에 모든 계획된 일들을 신속히 처리하는 게 체제비와 운영자본 그리고 대출금에 대한 이자비용 등을 절감한다라고 서두르지만 매매나 임대계약과 관련한 기초적인 행위와 이에 대한 세법문제, 등기문제, 소유권 문제 등 일차적인 단계에서부터 수많은 시행착오와 수업료를 지불하면서 중도에 투자철수 및 투자중단 그리고 결과로서 발생되는 다양한 민/형사상 소송 행위들로 밤잠을 이루지 못하는 사업가들이 의외로 엄청나다는 사실을 간과해서는 아니될 것이다.
사업을 하는 행위는 정확한 현지법을 참조하고 더 나아가 법인설립에서 각종 인허가, 투자금의 송금절차 및 투자수익의 반송, 법인의 운용과 관리, 수익금의 처리여부, 경영권의 방어 및 재산권 보호, 관련 세법 등 다양한 돌출된 장애물들을 건너야 사업에 성공하는 사업자들로서 거듭날 것이다.
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