오늘은 지난회에 이어서 토지를 취득하려는 매수인이 해당부지에 대해서 사전 조사를 함에 있어서 알아야 할 내용들을 간추려 보기로 한다. 필리핀 부동산 시장의 일반적인 거래관행은 대략 다음과 같다.
대부분의 토지소유주들은 본인들이 매각하고자 하는 목적물에 대해 사전에 부동산 중개인(Real Estate Broker)들과 Authority to Sell(매도의향서)을 체결해서 잠정적인 Buyer들과 가격 및 계약조건들에 대해서 사전조정작업을 할 수도 있도록 하는게 일반화되어 있고, 반대로 Buyer들은 이에 대해 Offer to Buy(매입제안서)를 작성하여 제출함으로써 그 거래가 시작된다 하겠다.
해당부지를 취득함에 있어서 중요한 점검사항은 취득목적이 단순한 시세차익을 목적으로 매입하는 것인지, 아니면 용도변경을 통해서 개발을 목적으로 하는 것인지에 따라 구분할 수 있는데 용도변경을 통해서 개발을 목적으로 한다면 해당부지가 소재하는 각 시나 지방의 도시계획 및 인/허가 사항, 개발제한구역, 이웃주민들의 여론수렴, 고도제한, 바랑가이의 승인여부, 해당부지 주위의 공시지가(Zonal Value), 세무서의 재산세 기준의 감정평가액(Assessed Value), 해당부지 주위의 현시세(Fair Market Value) 등을 토대로 주도면밀한 사전조사들이 필요하다.
특히, 해당목적물을 소개하고 중개하는 부동산 중개인의 역할은 그 무엇보다도 중요하다 할 수 있다. 소개하는 중개인이 개발업자의 Official Agent(정식으로 권한을 위임받은 브로커)인지, 자격증을 소유한 Licensed Broker인지 혹은 흔히들 말하는 바람잡이 Unlicensed Broker(자격증 미소지 브로커)인지를 구별하는 것도 중요한 점검사항 중 하나라 할 수 있겠다. 거래의 투명성을 확보하는데 있어서 이들 브로커들의 구두약속이나 BIR의 세금계산서용 확인영수증(Official Receipt)이 아닌 임시영수증(Provisional Receipt)을 통한 일시적인 신용거래는 잠정적인 거래위험도를 내포하고 있으므로 반드시 브로커와 소유권자의 신분증 및 등기부등본, 법인등기부등본, 서류의 위조여부 등을 확인한 후에 거래에 임하는 자세가 그 무엇보다 중요하다 하겠다.
일례를 한가지 들어보면, ‘조이’라는 필리핀 여성이 ‘탈람반’이란 지역에서 분양하는 주거용 대지에 투자를 결심했는데 투자결심의 동기는 조이의 남자친구의 아버지가 분양지역의 개발업자(Developer)의 공식 에이전트라는 사실을 전해 듣고 계약금(Reservation Fee) 10만페소를 남자친구의 아버지에게 임시영수증(Provisional Receipt)만 받고서 돈을 건넸다. 6개월이 지난 후, 조이는 개발업자의 분양사무소로 찾아가 본인이 분양 받을 구획을 정하고 정식 매매계약서를 개발업자 측과 체결하려고 방문했는데 개발업자 측은 “분양 받은 사실이 없다”라고 통보하면서 Official Receipt을 요구했다. 조이는 남자친구의 아버지로부터 받은 임시영수증을 제시하자 개발업자 측은 “이는 조이의 남자친구 아버지가 개발업자에게 계약금을 송금하지 않고 중간에서 횡령한 사실이 명백하다”며 조이를 집으로 돌려보냈다.
조이가 집으로 돌아와 남자친구를 통해 친구아버지의 행방을 알아보았으나 이미 남자친구의 아버지는 몇 명의 투자가들로부터 유사한 중간거래를 하고서 행방을 감춘 후였다. 이 일로 말미암아, 조이의 투자금은 물론 남자친구와도 헤어질 수 밖에 없었다는 안타까운 사실을 실례로 들었다.
위에서 언급했듯이 모든 계약관계에 있어서는 계약을 중개 혹은 소개하는 브로커들의 역할이 중요하다 라는 사실은 분명하다. 서명, 계약, 대금결제, 계약서류 확인, 등기, 정규 증빙서류 및 영수증 등은 항상 투자가 혹은 매수인 본인이 점검하고 참관해야만 하는 업무라는 점을 명심하도록 하자.
우리 교민사회에서도 종종 이러한 유사한 사건들이 많이 발행하는데 이는 주로 서로가 오랫동안 알고 지내는 사이였다는 이유로, 아는 지인을 통해서 소개를 받고서, 영어나 현지어에 자신감이 없어서, 소개 및 중개인이 한인단체나 필리핀 정부조직이나 단체의 어떤 직위나 직책을 가지고 있어서 본인을 속일만한 사람이 아니라는 이유로 현지법과 업무처리상 절차 등을 제대로 숙지하지 못해서, 또는 과대광고나 허위사실에 꾀임을 당해서 등 실로 다양한 원인과 이유들에 의해 우발적인 사건들이 일어나곤 한다. 물론, 선의의 소개 및 중개역할을 하는 사람들도 많다. 하지만, 본인의 선량한 도움이 전문적인 지식을 갖추지 못하거나 귀동냥으로서 타인들로부터 주워들은 경험이나 정보만으로서 타인을 돕고자 하는 행위가 도중에 실수나 문제가 발행했을 때, 씻을 수 없는 오해와 비난 혹은 법적분쟁 등의 덫에 빠질 수 있는 위험이 있다는 사실들을 간과하면 안된다.
또한, 모든 계약과 관련해서 상대 측에 귀책사유를 묻는 기본이 되는 자료는 계약서이다. 이 계약서의 중요성은 참으로 중요한 사항이므로 영어로 된 단어 하나, 구절 하나, 문장 하나가 종국에는 상대방의 계약이행 여부를 묻는 점검사항이라는 점이다. 실례로, 표현상에 있어서 ‘should’ 대신 ‘shall’ 이라는 표현 하나가 법정에서는 유권해석 상 판결을 가름하는 기본잣대가 될 수 있다는 사실을 간과해서는 안될 것이다.
필자는 앞으로의 칼럼에서도 부동산 거래와 관련한 다양한 실례를 제공함으로써 교민투자가들에게 투자의 길잡이가 되도록 만전을 다하도록 하겠다.
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