위조된 부동산 등기부등본으로 인한 진위여부를 확인하는 소모적인 절차와 즉각적인 확인작업을 하는 데 있어서의 해당 관공서들의 전산시스템의 부재현상은 흔히 해당 국가에 투자하려는 투자가들의 신뢰를 떨어뜨리는 주요 원인이 되기도 하며, 해당국가의 경제개발을 가속화 시키는 데 큰 장애물이 아닐 수 없다.
부동산 하나를 취득하는 데 수많은 절차와 서류 및 서명작업이 필요하고 상당한 시간이 지체 될 뿐만 아니라 각종 개발에 필요한 인/허가를 획득하는 데 막대한 비용과 시간 그리고 많은 지휘계통의 서명들이 필요하다면 그 투자리스크 또한 크다고 할 수 있을 것이다.
하나의 절차를 통과하는 데 해당 공무원들의 Red Tape(관료적이며, 업무를 의도적으로 지연시키는 절차와 형식을 중시하는 행위)의식은 다양한 부정행위 및 뇌물수수 현상을 초래하는 동기와 원인이 되어 매사를 금전으로 해결하려는 의식들이 그 사회속에 뿌리를 내리게 한다. 이는 필리핀 뿐만 아니라 일부 개발도상국들의 전형적인 행정업무 시스템이라 할 수 있다. 얼마 전, 뉴스를 통해 알려진 잘사는 국가 중 하나인 모 국가의 소식에 의하면, 그 국가에서 골프장을 하나 건설하는데 무려 770개의 서명의 서명절차를 통해 각 관련 부서마다 인/허가를 받아야 한다는 사실을 보면서 그 나라 역시 아직도 개발도상국의 지위를 벗어나지 못하고 있으며, 여전히 선진국으로 진입하는 데는 상당한 시간이 필요하게 될 것이란 생각을 하였다.
필리핀에서는 위조된 부동산 등기부등본으로 인해 매년마다 다양한 분쟁이 발생하는데 오늘은 그 중 한가지 실례를 통해서 교훈을 삼아 보기로 하자.
2016년 메트로 마닐라에 소재한 약 3만sqm 상당의 토지를 한 필리핀 사업가가 마카티 시에 등록된 모 건설사에게 2억 페소에 매각한 사건이 발행했는데, 이 땅은 그 사업가가 바로 매각 1년 전에 3천5백만 페소를 지불하고 취득했던 땅으로서 이듬해, 모 건설사와 양도계약을 체결할 때, 1억페소를 계약금으로 받아 챙겼고 이로 인해 피해를 입은 건설사는 등기부등본이 위조된 사실을 알고서 곧바로 그 땅을 매도한 사업가 및 회사를 상대로 사기죄 및 공문서 위조죄로 고소한 사건이 있었다.
이처럼 주로 필리핀에서 발생한 법적분쟁사유들을 간추려보면, 동일한 소유주가 두개의 각각 다른 은행에 담보대출을 신청한 경우, 동일한 소유주가 동일한 시간대에 이중계약을 체결한 경우, 다수의 공동소유주로 되어 있는 물권을 일인 소유주처럼 가장해 계약한 경우, 오랫동안 불법으로 점유한 Squatters에 의한 전문적인 사기행각, 법원에 소송 계류중인 토지에 대한 매매, 집단 토지거래 브로커들에 의해 전문적으로 공무원과 짜고 사기행각을 벌이는 경우, 국유지를 사유지인 것처럼 속여서 파는 행위, 그리고 변호사나 경찰, 검사, 심지어는 법원공무원들까지 조직적으로 가세하여 해당부지의 소유권을 차지하려고 집단 공모하는 사기유형 들을 열거할 수 있다. 참으로 주의의무를 게을리해서는 아니될 것이다.
물론, 이들 사례 중 대부분의 분쟁이 수도권 외곽의 지방에서 많이 발행하는 경우이며, 그 중 60~70%는 비사야스 지역에서 일어나고 있다 한다.
이로 인해, 에스트라다 전 대통령 때 이들 토지소유권의 위조, 변조 그리고 불법행위들을 근절하기 위해 상원에서 11974 등을 제정해 토지소유권에 보험제도를 도입해서 그 권리를 보장하는 법안이 시도되었으나 여전히 보험사들이 이 제도를 꺼려하여 아직도 실효를 거두지 못하고 일부만 시행되고 있는 실정이다.
1999년 대통령 직속으로 이러한 위조, 변조된 소유권 등기부등본을 특별히 조사하는 TF팀이 토지등기청, 법무부, NBI(국가수사국), 민원청구소(OSG) 등으로 이루어져 위조소유권등기본과 부정행위에 연루된 사람들을 처벌하고, 일반인들의 고소사건 등을 별도로 조사하여 사건 용의자들의 형사기소와 소유권 취소 등을 주도적으로 전개하고 등기관련 공무원들을 행정 처벌함으로써 그 근본책을 강구하려고 노력하고 있다. 또한, CREBA(부동산&건설협회)에 따르면 실효를 거두지 못하고 있는 원인이 관계부서의 공동 자료보관으로 인한 비효율적인 이중기능과 전산시스템의 부족, 해당관청들의 문서보관 창고의 보안상태 및 점검 취약, 그리고 불완전하고 열악한 기록보관실 유지 등이 절도나 변조 등으로부터 노출돼 해당공무원들의 출입이 용이하다 라는 단점들을 지적하고 있다. 이로 말미암아 필리핀 정부는 세계은행에 필리핀 내의 토지소유 등기 업무를 통합하기 위해 도움을 요청했고 통합된 단일 행정부서의 등장으로 모든 업무를 주관하는 진행을 하여 왔다.
그리고 토지등기청(LRA)이 15개 지역등기과와 157개의 기타 등기과에 대한 전국망의 전산화를 서둘렀으며, 이는 향후 전산거래, 전산기록, 자동열람 및 확인, 해당물권의 이전거래에 대한 자동조회, 대중들의 질의응답 등 첨단 시스템 등을 통해서 편리한 서비스와 절차를 마련하겠다고 준비해 왔다.
아무튼 최근 분기 필리핀의 경제성장률은 6.1%로 발표 되었다시피 여전히 활황을 띠고 있는 필리핀의 부동산 시장은 매력적인 투자시장임에는 틀림없으나 제도적, 행정적, 그리고 시스템적 장치가 지속적으로 보완되어야만 이러한 성장속도가 유지될 것이라는 점을 지적하면서 다음 회 칼럼으로 넘기겠다.
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