이번 법률칼럼에서는 지난번 다뤘던 "수표계좌와 부도수표" 관련 이메을을 통한 질문 내용을 바탕으로 꾸며보도록 하겠다.
(칼럼을 읽고 더욱 깊이 궁금한 점이 있다면, p2psimon@gmail.com으로 이메일을 보내주시길 바랍니다. 최선을 다해 답변 드리도록 하겠습니다.)
<질의 1>
저는 5개월 전부터 필리핀 세부에 사업차 들어와 있습니다. 세부 현지 건물주와 사무실 임대계약 당시 3개월 Security Deposit(보증금)에 3개월 Advance(선임대비) 남은 9개월은 PDC(수표) 9장을 내는 조건으로 1년 계약을 하여 영업을 하고 있습니다. 헌데, 갑자기 한국에 급한 상황이 발생하여 한국으로 급히 철수하게 되었습니다. 건물주에게 급한 상황을 설명하고 본인 대신 남은 계약기간동안 다른 한국사람을 구해주면 안되겠냐며 제의를 했더니 막무가내로 안된다하며 계약기간동안 계속 머물든, 집을 비우든 4월말까지 결정을 하라는 겁니다. 현재 상황으로는 미리 지급한 PDC(수표) 월임대료와 3개월 Security Deposit(보증금)등을 건물주에게 뜯길 판이니 이걸 어찌해야 하나요?
문의주신 부분은 참으로 많은 교민분들이 불편을 겪고 계시는 부분이기도 합니다. 먼저 집이나 건물 임대(Rent or Lease) 계약에서 가장 기본적인 것은 주의의무를 다해야 하는 일입니다. 집이나 건물 임대계약을 할 때 계약서의 각 조항 별 조건들(계약기간, 임대비용, 계약파기조건 및 환불규정 등)을 체크해야하고 추후 건물주와의 계약 시 미래에 발생할 문제들에 대해 언급을 해 두는 등 꼼꼼히 점검하는 습관을 길들여야 합니다. 선생님께서는 건물주인(Building Owner)와 임차인(Tenant)의 관계로 이미 계약을 체결하셨고, 법적으로 그 계약 내용을 성실히 지킬 신의성실의 의무가 존재하는 것입니다. 타인이 선생님 대신 들어와 살 수 있다는 Sub-Lease 조항이 있는지 살표보시고 그게 가능하지 않고, 건물주 역시 허락하지 않는다면 선생님께서는 3개월 Security Deposit(보증금)된 금전상의 손실을 감수해야 할 것입니다. 하지만, 앞으로 지불하게 될 PDC(수표) 지급 임대료는 지급할 이유가 없습니다. 단, 건물주에게 전화상이 아닌 서면상 사유를 제출하여야 합니다. 사유에 포함되어야 할 내용으로는 언제까지 선계약 종료(Pre-Termination) 및 사무실 집기 등을 빼겠다고 선언하고, 남은 임대료에 대한 선지급 수표를 반환해 달라거나 혹은 은행에 지급정지 신청을 하겠다고 선언 등의 내용이 있겠습니다. 통상적으로 "선계약 종료(Pre-Termination) 최소 1달 전 서면상 사유를 제출해야 한다"라는 조항이 계약서에 명시되어 있으므로 억울하시겠지만 서면상 사유 제출일 이후 1달의 임대료는 추가로 지불 하셔야 추가적인 2차 소송(임대료 지급소송)을 피할 수가 있음을 인지하셔야겠습니다.
<질의 2>
저는 한국에 거주중인 회사원입니다. 재작년 초 세부의 부동산 업자를 통해 세부 지역에 위치한 선분양 콘도미니엄을 소개받았습니다. 부동산업자의 설명으로는 대형회사보다 훨씬 저렴하지만 높은 자재수준과 완공일이 빠르다는 이유로 2014년 4월, 중소형 회사와 계약금 20%, 중도금(수표지급) 50%, 잔금 30%의 조건으로 구입하였습니다. 그러던 중 작년 12월이 되어서야 시행사의 공사중단 사실과 환불문제 등이 이슈화 되었다는 사실을 알게 되었습니다. 50% 중도금도 지급한 수표가 얼마 남지 않을 정도로 판매금액의 65% 수준을 이미 납부한 상황입니다. 현재, 부동산 업체는 문제가 생긴 이 부분에 대해서 사후처리를 시도하고는 있으나 워낙 일처리가 느리고 가끔식 연락도 되지 않습니다. 공사중단 시 환불 건에 대해 서로 경험이 없어 부동산 업체만을 믿고 일을 진행하기가 너무 불안하기만 합니다. 환불과 관련한 조언 부탁드립니다.
상심이 크시겠습니다. 우선, 제시한 PDC(수표) 중 남은 부분에 대해 은행에 지급정지 신청을 하는 것이 가장 중요하겠습니다. 또한, 일이 해결된다면 남은 비용 부분은 현금으로 지급하겠다고 시행사에 통보해야겠지요.
시행사의 자금사정으로 인한 공사중단과 이로 인해 부도가 발생했을 때 선분양에 투자를 한 바이어들의 경우, 시행사측이 환불에 응한다면 문제가 없겠으나 시행사가 지불능력이 없을 때, 바이어는 개인 혹은 집단으로 환불을 요청하는 Demand Letter를 보내서 1차적인 보상 문제를 제기해야만 합니다. 그럼에도 불구하고 시행사측이 환불요청에 응하지 않는 경우, 바이어들은 법원을 통해 시행사가 가지고 있는 잔여재산에 대해 가압류 및 가처분 신청을 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠습니다. 그렇지 않은 경우, 최종적으로 민사상 손해배상청구를 단행하는 것이 일반적인 방법이라 하겠습니다. 필리핀은 한국처럼 소송 및 재판에도 빠른 업무처리가 되지 않는 부분이 가장 문제이긴 합니다. 소송 비용은 채권가액에 따라 산정하게 됩니다. 일반적으로, 채권가액의 5%의 수임료와 5%의 소송신청비용 그리고 5%의 Professional Fee(변호사의 수임료의 수당)등이 기본가액이며 반드시 변호사의 추가 자문을 받으시길 권유 드립니다.
자료제공 : 엔젤 법률투자자문
필리핀 세부, 마닐라의 법률전문가 및 현지 변호사들로 구성된 엔젤 법률투자자문과 한국(서초) 법무법인 기연(변호사 박동혁) 새롭게 함께 합니다.관광객 뿐만 아니라 현지 교민, 사업을 준비하시거나 영위중인 모든 분들께 가장 전문적이고 안전한 길잡이가 되어 드릴 것을 약속드립니다.
댓글